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和讯网注重到一个长租行业的征象，高端化趋势愈加显著。据领会，今年仍有长租品牌示意将要推出高端公寓产物，以匹配市场需求。

ICCRA曾提出，我国住房租赁行业将出现”双轨制”特点，即保障性租赁住房供应作为基石、市场化长租房供应作为有益弥补。现在，双轨之一的保障房已渐成阵容。

而基本以市场化运作为主的“另一轨”中高端公寓也随着消费升级的需求，逐渐走向了更趋成熟的生长态势。

1.高端公寓市场能手如云  长租企业最先发力

现在，高端公寓市场愈生机热，在供应端出现出运营商多样化、品牌多元化的特点，旅店系、开发商系、基金系、创投系巨头纷纷入局，在海内一线甚至新一线都会开拓高端公寓疆土。

其中拥有旅店文旅团体靠山的玩家最多，如东呈团体旗下的铂顿国际公寓、前不久被华住旗下城家战略收购的瑞贝庭、雅阁旅店旗下的雅阁公寓、碧桂园文商旅团体旗下的奥克伍德碧轩公寓、锦江旅店（中国区）的憬黎公寓以及木莲庄旅店团体为科悦孵化的高端服务式公寓品牌Keymore。

这些头部玩家拥有显著的先发优势，以雅诗阁为例，进入中国市场24年，现在已进驻41座都会，拥有及治理物业200家，旗下公寓（服务式公寓、共享公寓和旅店客房）共计跨越4.4万套。2023年，雅诗阁将冲刺6万套的目的。

除旅店系之外，另有身世国企的玩家，深铁旅店的君熙、招商伊敦旗下的壹间以及华发优生涯旗下的华府等。近年来另有一些地产系玩家，也在试水服务式公寓，如合景泰富旗下的合景·誉舍与恒隆地产推出的恒隆府。

部门长租公寓品牌也在扩充品牌矩阵时，也增添了服务式公寓，旭辉瓴寓旗下的博乐诗服务公寓、乐乎旗下的芷岸、怀庭，窝趣旗下的瑰悦，中海旗下的海堂等。

整体来看，在高端公寓这一赛道，拥有雄厚家底的旅店团体似乎对照轻车熟路。只管旅店产物与服务式公寓产物有所差异，但都属于住宿服务大类，因此会有一定的共通性。而且得益于多年住宿服务从业履历，这些旅店团体大多拥有成熟且完整的谋划治理系统，将会加速旗下服务式公寓营业生长。

景晖智库首席经济学家胡景晖以为，旅店做长租、长租公寓做短租，实在人人都是为了随行就市，增添收入、保证现金流、阻止空置。未来的旅店和长租之间的这种行业界限越来越模糊，栖身形态越来越天真。

2.服务式公寓占大头  生涯方式型公寓如日中天

凭证ICCRA住房租赁产业研究院宣布的《中国租赁住房分类尺度研究讲述》，我国租赁住房主要包罗高端公寓、青年公寓、租赁式社区和宿舍型公寓，其中，高端公寓细分出“服务式公寓”和“生涯方式型公寓”两个种别。

什么是高端公寓？服务式公寓与生涯方式型公寓有什么区别？

我国租赁住房分类情形

资料泉源：ICCRA住房租赁产业研究院

起先，高端公寓约即是服务式公寓。提到服务式公寓，许多人的具象看法聚焦在——地处都会焦点区域坐享周边成熟配套利好、定位客群为高净值人群、独具匠心的大户型商务感设计特点，不菲的租金水平……

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这种固化印象与服务式公寓进驻我国市场的历程相符——结构商务需求兴旺的都会中焦点地段。当下，我国高端公寓仍以服务式公寓为主，占比约 70%。

资料泉源：ICCRA住房租赁产业研究院

但随着客户群体、客户需求的转变，稀奇是客户泉源地出现出显著的“内增外减”的趋势，海内客户比例逐渐加大，服务式公寓产物也发生了新的转变，泛起了更适合Z时代需求的新、潮、酷的奢华型服务式公寓。像广州W旅店公寓、美丽府邸、上海的宝格丽公寓等，装修气概更偏现代气概，细节之处体现奢华。

生涯方式型公寓则是高端公寓市场细分化下的产物。与传统服务式公寓相比，生涯方式型服务式公寓在选址方面不在拘泥于焦点商务区，更热衷于潮水群集地，如北京的三里屯等，在产物设计上加倍突出设计感、个性化、共享性，在服务上更增强调社交属性。户型面积更紧凑、装修气概更现代化、客群更年轻外向化，而租金水平也较服务式公寓低，可以被更多人接受。

此外，与服务式公寓满满的“商务范”差异，生涯方式型公寓的整体气氛重生涯化。例如，服务式公寓必备的商务空间——多功效厅、集会室等，在生涯方式型公寓里则成了更具复合功效的空间，可以是桌游室，也可以是影音室，需要的时刻随时转化成小型办公室或集会室。

不仅传统服务式公寓运营商纷纷推出此类公寓品牌，如雅诗阁团体旗下的lyf。也有长租企业深入挖掘客户需求，凭证都会文化、项目区位、客户需求等打造特色产物。例如，中海友里公寓杭州滨江店，通过对焦点客群消费需求和宠物新经济的进一步探索，推出宠物友好主题公寓，获得不错的市场反馈。

此外，市场还泛起了专门运营生涯方式型公寓的品牌如Base佰舍、Stey、Cohost后社等。以后社为例，主打Co-living，强调“社群”理念，有专门认真社群流动的谋划和执行的流动谋划官，定期举行户外徒步、品茶、品酒、手工制作、瑜伽、冥想等流动，广受租客好评。

3.高端公寓应该具备哪些属性？

从客源来看，高端长租公寓的客群主要泉源是财政自由租户。随着高端公寓市场逐渐扩大，客群从外企高管延伸至科技、金融企业治理层、行业KOL等。生涯方式型公寓的客群中绝大多数人具有外洋留学或者生涯履历，追求生涯品质的同时也不会放弃个性，看中自力空间但又享受社群的整体流动。

从漫衍区域来看，现在高端公寓主要集中在北京、上海、深圳、广州四个一线都会，以及杭州、南京等热门都会。在一线都会中，高端公寓的位置一样平常在焦点商业区、商务区等地段。

对于长租市场来说，越是偏向高端的产物，市场化水平越高，越容易突破政策的约束获取市场利润。从租金方面来看，高端公寓客群租金敏感度较低。凭证 ICCRA 的统计显示，高端公寓租金水平是其他三类产物（青年公寓、租赁式社区及宿舍型公寓）的平均租金水平的3到4倍，显示出高端公寓租户强劲的消费能力。

资料泉源：ICCRA住房租赁产业研究院

租金水昭雪映在栖身面积和配套服务商上。高端公寓强调豪华、有设计感，配套设施厚实齐全。

凭证 ICCRA 的市场调研显示，高端公寓中服务式公寓的客源大部门为商务客源，对栖身面积有较高要求，一居室、二居室是主力户型。生涯方式型公寓的客群岁数结构略低于服务式公寓的客群，但对生涯品质也有较高要求，大开间、一居室是主力户型。因此，高端公寓的套均面积普遍较大。除套均面积外，各种产物在配建尺度和配套设施方面也有所差异。

不外，长租企业在高端公寓赛道的实验现在仍缺乏响应的尺度，处于良莠不齐状态。

业内人士指出，对于高端公寓来说，明确的品牌定位是抢占消费者心智资源的主要砝码。当下，只管不少长租企业正推出针对差异客群的专属品牌，然则相较于旅店团体的品牌矩阵而言，略显单薄。现在长租企业的大多数高端公寓，地理位置仍是影响其价钱的最主要因素，服务、品牌溢价对于价钱的提升作用尚未展现。长租企业应该自动关注差异化品牌的打造，通过设施和服务突出品牌的高价值部门，用怪异优势吸引更多高支付能力的客群。

ICCRA住房租赁产业研究院指出，从微观层面，高端公寓通常位于焦点位置，客群支付能力强，租金水平较高，且能够通过是非租连系保障现金流和收益率，固然也更磨练资产持有方的资产治理能力和运营治理机构的运营能力。从宏观层面，在中高端公寓日渐生长的靠山下，随着越来越多玩家的连续进入，能为迈入成耐久的中国住房租赁市场带来更深入的履历，并与保障性租赁住房一起，配合促进“租购并举”制度的形成，改变中国住房租赁市场名目。